越南成炒房团新宠 在这个国家“闭着眼买房”都能赚

　　这两年，投资者对越南房地产市场的热情大涨。据报道，越南楼市对外国人开放后，大批中国买家成为胡志明市和河内市楼盘预售现场的座上宾。2018年，中国买家大约贡献了胡志明楼市年度总成交额的30%。目前，胡志明市中心楼盘的平均售价约为2200美元每平米，大致于相当于10年前上海的房价水平。

　　为什么选择越南?

　　近年来，随着越来越多的制造业向越南转移，跟TPP协议的签署，越南部分出口产业可以享受零关税，越南的GDP开始腾飞。据报道，从2005年开始，越南的两大城市，河内市和胡志明市的房价步步上扬，到2012年，中档房屋的价格达到2000-3000美元/平米，高档房屋4000-6000美元/平米。2013年房地产市场泡沫被引爆，房价比巅峰期下跌30%，但低迷的时间有限，从2014年始，经过逐步修复和调整，到如今房价又恢复至历史高位。

　　另外2015年7月1日，越南《住房法》修正案正式生效，放宽了外国人在越南的购房条件，取消了诸多限制，越南房地产再度成为投资焦点，一些房地产中介为了吸引内地投资客，更是打出“前十年看上海，未来十年看胡志明”的口号。

　　宣称退出中国内地房地产市场的李嘉诚，旗下AlphaKing Vietnam在胡志明一郡投资开发了集高端购物中心和公寓大楼的地标性项目阿尔法城(AlphaCity)，并卖出8000~10000美元/㎡的天价。

　　越南房价，近10年来，长了10多倍。越南的房价收入比(住房价格与居民家庭年收入之比)曾高到26.6倍，这是啥概念?2014年，在我国，位居房价收入比榜首的北京，当时的数值只有19.1倍。而此时，越南一线城市的人均收入，只有中国一线城市人均收入的四分之一。按照国际惯例，房价收入比在3-6倍的区间，才算是较为合理的价格范畴。

　　在海外房产中介的宣传中，目前越南的高层公寓房有很高的租售比和投资回报率。比如金边一套五六十平方米的高层公寓，租金高达700美金，且金边市的房价从2015年开始，每年都以15%的幅度上涨，目前达到约2000美元/平方米。

　　越南一套80平米总价18万美元的住宅，月租金约在1000美金左右，胡志明市平均租金收益率约6%，目前越南住宅分为各种类型，豪华型均价超过3500美元/平方米、高端型约为1500美元/平方米，中低端类均价约为800美元/平方米。

　　风险可能躲在看不见的角落

　　和投资加拿大、新西兰一样，中国炒房客把越南房地产当作下一个价值洼地，加上代理机构们不断渲染越南房地产的投资价值如何之高，一时间国人携热钱奔赴越南投资炒房的不胜枚举。

　　不过跟所有投资一样，赴越南投资必然会遇到这样和那样的风险。

　　首先，汇率波动可能让上涨的房价回吐。回看过去10年越南盾与人民币的汇率，可以算出每年越南盾对人民币会贬值4.6%左右。目前，越南每年房价增幅约为5%-8%，算上汇率贬值，越南房产年实际增幅将只有0.4%-3.4%，无疑让寄望房价上涨来实现财富增值的投资者失落。

　　其次，楼市调控政策的不确定性可能导致房价波动。早前越南政府大幅调升资本利得税，就从一定程度上表明，越南政府的楼市调控手段还应用得不成熟。

　　另外，《住房法》放宽外国买家购房以刺激楼市恢复，实际上也可能意味着某天如果楼市再次过热，当地政府可能继续拿外国买家“做文章”。

　　越南本国人购房，享有永久产权，外国人购房则为50年产权，到期可免费续约一次，实际上是100年产权。此外产权限制规定，外国人如果想买二手房，只能向外国人买，如果想卖二手房，可以卖给当地人和外国人，外国人买房不能在银行贷款，外国人不得在越南境内买卖土地。

　　第三，贷款利率高，资金利用效率低。越南官方规定，外国买家购房时不能找银行贷款。即便可以贷款，越南的银行贷款利率也“高不可攀”。近几年银行利率改革之后，贷款利率虽然有所下降，但仍停留在8%左右的水平，远高于国内的5%。

　　也就是说如果在越南投资买房，基本需要全款支付，很难利用银行贷款来加杠杆，资金利用效率较低。以胡志明市与河内的房价来看，要买地理位置稍好的房产，至少要100万以上的一次性现金投入。

　　最后，越南的买房文化需要了解。在越南的房子，很难找到接盘者。越南大多数家庭收入水平相对较低，据统计数据显示能够靠工资收入支付一套房子首付的家庭不足40%，事实上这一点从“越南新娘”喜欢嫁到中国来可以得见。这就导致倘若想急于转手抛售自己在越南的房产或地皮以回笼资金，人家也未必有经济实力全款购买。作为投资客来说，流通性很关键，正如位于广州的海外地产中介所说，接盘侠是谁?

　　此外，越南大城市居民租房较为普遍，且由于越南本国人对土地拥有永久产权，因此多半本地人即使买房，也是先买地，再建3-5层的小洋楼自住。

　　由此来看，尽管越南房地产拥有诸多优势，如人口红利、经济发展、租金回报率高等，但也存在众多不确定因素，如汇率风险、政策风险。在越南买房，并不是闭着眼睛瞎买就能赚的。