楼市观察，泰国房产部分区域房价过50000+，是偶然还是必然？

　　前些天，“整个泰国楼市”由房地产大佬冯仑提到一篇文章《去曼谷闭着眼睛都能赚钱》，文章的转载量可想而知。彼时，早些年（三年前）时候，曼谷的新房均价约为80000泰铢/㎡。在2016年之后至2018年6月底，曼谷房子均价147,000泰铢，而最为黄金之地早已突破RMB50000+大关。

　　今年上半年，根据最新的莱坊数据显示，曼谷的新房销售均价突破130,000泰铢/m2，6月，突破150,000泰铢/m2，涨幅的趋势迅速。如今可以展望一下，泰国全年下来的一个最新的走势。

　　壹-老牌黄金版块稀缺成熟，房价高昂贵

　　根据泰国莱坊数据显示，新推出的单位平均销售率约为60％，整体而言，在第二季度，曼谷的房产销售活跃的公寓分别位于中央商务区和临近的郊区，销售额分别约为70％和50％。

　　这其中最受欢迎的地区包括Sathorn-Tha Phra（曼谷的华尔街金融中心）；Sukhumvit（曼谷中央大道）； Rama 9（新CBD中心）；Ratchada，bangsue（东南亚最大枢纽商务区）和Paholyothin-Viphawadi。早在2018年第一季度新房单位中，这些地区每平方米的要价平均约为147,800泰铢，价格已上涨5％。而导致这些价格的上涨是由于在CBD的新公寓的价格推动，这些CBD中心的平均价格约为248,000泰铢，比去年增加了16％。

　　贰-老牌黄金版块发展成熟，房价涨势逼人

　　在展望曼谷房市之前，分析菌先带你先看一下目前整个曼谷的昂贵区域的销售价格走势。（按照以前的数据来进行统计，分析菌不做详细的价格区域价格对比）。根据数据统计出来，此时此刻，曼谷的Lumpini（曼哈顿）；Silom，Sathorn（金融使馆）区的最中心段的楼盘销售均价高达到350,,000泰铢/m2，最低也在225,000泰铢/m2左右。如下图的使馆区Sathorn

　　Lumpini（曼哈顿）；Silom，Sathorn（金融使馆）区被视为泰国的华尔街中心，也是曼谷发展几何的金融政治文化结合为一体的最为古老的CBD中心，该区域的优势加上密集成熟的交通网络，该区域也被评为泰国前五名的昂贵黄金地段。

　　沿着轻轨一号线、地铁沿线的楼盘销售均价在10,000+泰铢/m2，而论销售量，有的盘要么一开盘售罄、要么开始动工、要么还在前期认筹咨询时就有客户要抢着买了。而且，曼谷如今的楼市会出现一种现象，在某个时间段，同时会出现各大地产商纷纷开出新盘，而均价在10-20万泰铢/m2不等，开盘直接备受疯抢。

　　叁-Rama 9是曼谷新洼地，开发量将越来越少

　　受益于曼谷的城市发展格局，首先受益的是必然是CBD中心，随着整个曼谷的城市发展的快速，这个区域的项目价格，和Sukhumvit一样持平已经没有悬念。与sukhumvit Asoke紧挨着的Rama 9 CBD，以高起点、高站位、高效率、高成熟的配套，已经成为曼谷楼市的网红。

　　Rama 9地区以往都提到无数次，在此分析菌今天就不多重复翻讲。（如不了解的，请翻阅历史记录就能看到）

　　曼谷的房价还是有一些“洼地”。这些“洼地”是Rama 9，sukhumvit线上的 Ekkamai、on nut、Bangna，Ratchadapisek路和Bangsue等地，最具代表性的莫过于Rama 9。时至今日，这些开发量较大的“洼地”已慢慢被”水涨船高”的房价所填平。最为明显的莫过如今的Rama 9 CBD。Rama 9内的房价“洼地”如今已经越来越少。

　　（上图里标注红色框为新公寓售价）

　　随着曼谷的城市扩张，每天约有270,000多人流量。从sukhumvit路的中转点Asoke到该区域。区域的办公楼，综合用途和购物中心的增加，越来越多的人进出该区域生活，购物，工作和投资。对住房的需求增加，rama 9区域的房价也发生翻天覆地的变化。

　　（2013年与2017年的价格对比）

　　肆-最后一个价格“洼地”，很快被填平

　　从这个曼谷片区分布图上看，sukhumvit上半部、siam、silom、Sathorn的豪宅片区，这些片区的房产都引领曼谷高端置业投资。而近两年Rama 9区升格为新CBD和华人聚集区，再随着一带一路的推进，Bangsue兴建的完善逐步使得曼谷的北区崛起，成为城市新贵的热门选择。根据市场新数据调查显示，该区域的新房平均房价仅为10万泰铢/m2左右，在整个曼谷的平均房价中还属于萌芽之中。

　　阿里巴巴的入泰和京东泰国不断提高北片区的房价预期（阿里巴巴和京东总部都将设立于北区），曼谷以Bangsue为中心的北区内的房产“洼地”，开发量将随着后期的新项目开发而导致所剩无几。未来几年里该片区也将是曼谷的最后一个价格“洼地”。