投资日本房产收益比国内高？先别急，了解完这几个问题再掏钱！

　　很多高净值人士在理财之前都会做好合理配置资产的功课，而房产又是硬通货，不仅能保值，还能增加额外的投资收入。

　　但想在国内有投资价值的城市买房往往没那么方便，因为有很多限制政策，比如限购、落户、社保等要求，操作起来很麻烦。这就使得一些房产投资爱好者把目光投向了海外。

　　欧洲房产本来是很多高净值人士的首选，但是这次疫情的原因，欧洲一些国家的表现似乎并没有达到预期，导致很多投资人士转向了其他国家，比如老邻居日本。

　　近年来，日本房产投资其实也受到很多国人的关注，尤其是东京、大阪等城市的房价持续上升，让不少投资者尝到了甜头。

　　所以即便是疫情期间，小美依然收到了一些海房投资者对日本房产的咨询。

　　

　　（日本房产机构专门为中国购房者提供的微信支付）

　　日本是世界上最主要的不动产投资市场之一，2018年，日本的不动产市场投资规模已经达到374亿美元，其中，光是首都东京就有158亿美元，占了将近一半，全球影响力非常大。

　　众所周知，日本房地产在上个世纪90年代经历了泡沫破裂，出现了连续十年以上的下跌。直到2000年后出现触底，日本房价开始反弹，涨幅才更加合理，目前一直处于平稳上升状态，比较适合有经济能力的高净值人士做投资。

　　为什么投资日本房产？

　　2019年，日本的商业标准土地价格实现了自1991年以来的首次上涨。

　　日本政府评估的土地价值实现了连续第四年的增长，2019年已经增长了2.8%。住宅土地价格连续第二年增长，增长了0.6%。地区居民土地价格是27年来的首次上涨。

　　

　　从2019年1月至2019年11月，东京市中心千代田区、中央区和港区三区的现有公寓月交易量始终高于10年平均水平，在某些情况下甚至高出25%到55%。

　　除了公寓住宅以外，房产投资者还喜欢投资日本的酒店。

　　因为不断增长的入境旅游业正在继续巩固着日本的房地产价值，特别是零售和酒店业。即便是因为疫情延期了奥运会，也依然影响不大。国内体育价值研究院专家认为，日本2021年在全球战胜疫情背景下举办体育庆典，大众的舆论关注度达到峰值，此时更要有信心。

　　

　　日本国家旅游局的临时数据显示，2019年1月至10月的入境游客为2691万，比2018年同期增长3.1%。目前日本的豪华酒店的市场是供不应求的情况，有专业机构预测，2019年至2021年期间，日本将在全国范围内提供80000个新酒店客房，但其中只有5%为提供全方位服务的豪华酒店。

　　因此，日本的豪华酒店也是一个非常大的投资缺口。

　　当然，但凡投资，就会有风险，会有损失的可能，也会有盈利的机会。对于日本房产投资，小美的建议是不要随大流，不要盲目从众，投资也是需要策略的，面对日本房产投资的大好趋势，切勿一头热地“跳进去”，要多方面考虑好问题，再决定是否投资。

　　下面，小美会和大家聊聊在投资日本房产前必须要注意和想清楚的事情。

　　

　　你为什么来日本买房？

　　房子无疑两个用处，居住和投资。

　　我们现在说说前者，居住。可能你喜欢日本的安静，喜欢日本的风景，喜欢日本的生活节奏，总之，你打算定居在这里。接下来就会碰到一个新疑问：购买日本房产可以移民吗？

　　答案是：不行。

　　如果是常规的购房投资，是无法获得日本再留签证的。因为日本本身就不是移民国家，所以日本买房不能移民，想要移民要先取得中长期在留日本资格后，在日本做行良好，纳税贡献才有资格申请入籍或永住。

　　再来说说后者，投资。

　　

　　如果期盼着购买后房价暴涨，这不太实际，房产投资不是豪赌，日本的房地产市场已经稳定成熟，房价突然暴涨比较难实现。

　　如果你手头有闲钱，想将部分家庭资产配置到海外，避免通货膨胀等影响，寻求稳定的资金回报收入，那么你非常适合日本房产投资。日本房产选择类型很多，资金量少的可以考虑小户型，一边收租，同时手里也有一套房，还是永久产权的，相对安全系数高很多。如果资金量大，也可以考虑投资酒店，民宿等。

　　说到不同的房产类型，日本的房产可以有两种分法，一种是酒店和民宿；一种是新房与旧房。

　　

　　怎么看自己适合的日本房产类型？

　　先来看第一类：酒店与民宿。

　　酒店毋庸置疑就是拿来投资的，日本的旅游业很发达，如果你要购买酒店投资，推荐的地段是东京。东京是日本的首都，是所有来日本旅游的人第一时间想到的地方。

　　一般来东京的都是追求时尚的年轻人或商务人士，他们的消费力巨大，也更倾向于住宿时尚商务式的酒店，在东京开酒店，房间基本不可能会有无法售出的情况。如果你的投资资金恰好丰厚，还可以考虑打造一个豪华酒店，恰好可以填补日本房产市场上豪华酒店的空缺。

　　

　　民宿的用途更广泛一些，无论是用来自住还是长期出租，都可以达到升值的效果。

　　如果你要购买民宿，推荐的地段是大阪。大阪也是日本的旅游城市之一。虽然面积在日本全国的都道府县中最小，但人口与人口密度却仅次于首都东京， 是日本第二大城市。

　　大阪的名胜古迹与商业圈众多，交通也非常便利。无论是自住还是出租都合适，因为日本人和中国人一样，更注重房屋的便利性。

　　

　　第二类是：新房与旧房。

　　这两种房子的选择看个人需求。目前日本的新房有十年的瑕疵担保，这个担保不是一直都存在的，如果想要购买日本新房，现在就是最好的时期。

　　旧房相对于新房来说会更加便宜，但是房屋因为年龄较大随之而来的问题也是需要注意的。在日本挑选旧房时，需要注意的是房屋的抗震能力和是否有维修的成本，维修成本是否超出了自己的购房预算，这些都要提前了解清楚。

　　

　　日本房产投资的回报率怎么样？

　　海外投资者普遍热衷于在日本东京都、大阪府、横滨市、京都府、九州福冈市、北海道札幌、神奈川县、千叶县、琦玉等城市投资房产。

　　以大阪为例，这里的房产回报率其实要高于国内的北京、上海等一线城市，一般在6%以上。即使在世界城市中也能排名前列。

　　

　　投资收益高，日本的房价却相对实惠，日本土地价格网公布的数据显示，2020年日本全国公示地价为平均 23万8070日元/平米（折合人民币1.5万元左右），这还是上涨了1.41%以后的价格，国内很多三四线城市的房价已经达到这个数字，在日本却能实现不错的投资回报。

　　日本买房流程如下：

　　

　　日本是个地震多发的国家，购买的房屋安全吗？

　　这点可以放心，日本政府肯定也考虑到了这个问题。

　　日本建筑物的抗震标准由《建筑基准法》和《建筑基准法施行令》严格规定。《建筑基准法》规定，新建建筑必须达到在百年一遇的地震中不倒塌、在数十年一遇的地震中不受损的抗震强度。只有设计符合该法的建筑才被允许建造。根据这部法律，建筑材料都要经过官方认证，不合格的建材很难在市场上流通。

　　并且，日本也设有地震保险，这是为了避免因地震、火山爆发或海啸等导致的火灾、损坏、淹没以及流失造成的损害而设立的保险。

　　所以在日本购置房子后，若真的因为大型地震、海啸等原因造成房子倒塌，也可以从保险中获得一定的赔偿，减少损失。