根据希腊购房移民政策及不同房产类型的优劣势，以下是为移民目的选择房产的综合建议，结合政策要求、投资价值及居住需求分析：
一、房产类型选择：公寓 vs 别墅 vs 商改住
1. 公寓（Apartment）
优势：
位置优越：通常位于雅典市中心或热门旅游区（如科卡基、普拉卡等），交通便利，周边配套完善，适合追求便捷生活的投资者。
高出租率：靠近地铁、景点或商业区，短租需求旺盛，年租金回报率可达5%。
维护成本低：由物业统一管理，无需自行处理公共区域维护。
适合人群：预算有限、注重租金收益或短期停留的投资者。
2. 别墅（Villa）
优势：
空间与隐私：独立花园、海景或山景资源，适合家庭居住或度假。
长期升值潜力：土地面积大，景观独特，尤其在圣托里尼、米克诺斯等旅游岛屿，升值空间显著。
适合人群：追求生活品质、计划长期居住或作为度假房产的投资者。
3. 商改住项目（商业地产改造）
新政下的主流选择：
25万欧元门槛保留：2024年9月新政后，雅典等热门区域购房门槛涨至80万欧元，但商改住项目仍维持25万欧元，不限区域。
投资价值：原商业建筑（如写字楼、商铺）改造为住宅，地理位置多位于市中心，兼具出租便利性和升值潜力。
注意事项：需确保改造合法合规，选择有实力的开发商，避免产权纠纷。
二、地理位置选择：兼顾投资与生活需求
1. 雅典市中心及周边
优势：基础设施完善，名校集中（如东部国际学校区），租金市场稳定，适合教育移民和投资客。
代表区域：科卡基（Koukaki）、普拉卡（Plaka），房价近年涨幅显著。
2. 旅游热点区域
岛屿与海滨：如圣托里尼、克里特岛，别墅类房产兼具自住与度假出租价值，但需注意季节性波动。
限制：2024年新政后，人口超3100人的岛屿购房门槛为80万欧元，需购买120平米以上单一房产。
3. 新兴发展区域
潜力区域：如雅典西南沿海（格利法达、沃拉），房价较低但配套逐步完善，适合长期持有。
三、投资考量与政策合规性
1. 新政影响（2024年9月后）：
高价区域：雅典全境、塞萨洛尼基及热门岛屿需投资80万欧元，且仅限单一房产（120平米以上）。
中低价区域：其他地区门槛为40万欧元，同样需满足面积要求。
商改住项目：唯一保留25万欧元门槛的选项，但需通过合法改造程序。
2. 税费与持有成本
交易税：房产过户时需缴纳约3%-10%的税费，商改住项目可能额外增加8%-10%改造费用。
持有成本：公寓物业费较低，别墅需自行承担花园维护等费用。
3. 合规性检查
确保房产无抵押、违建问题，建议委托专业律师进行尽职调查。
避免购买“黑名单”房源（如产权争议房产）。
四、总结与建议
预算有限或投资导向：优先选择雅典市中心的公寓或商改住项目，兼顾租金收益与低门槛。
家庭自住或度假需求：考虑雅典西南沿海或海岛别墅，享受自然环境与长期增值。
关注新政动态：商改住项目可能成为未来主流，需选择合规开发商并评估改造可行性。
实地考察：建议亲自考察房产状况、周边配套及出租市场，避免信息不对称风险。
通过合理选择房产类型与区域，结合新政要求，投资者可高效实现移民与资产配置的双重目标。
