根据加拿大现行的政策及温哥华的实际情况，非移民身份（非公民/非永久居民）在温哥华购房需注意以下限制与可行方案：
一、购房限制与政策背景
1. 《禁止非加拿大居民购买民居房产法》
自2023年1月1日起，加拿大禁止非公民、非永久居民购买民居住宅（如独立屋、联排别墅、公寓等），且该禁令已延长至2027年1月。
例外情况：
工签持有者：若在过去4年中至少有3年全职工作且纳税，可购买一套自住房。
国际学生：需满足特定条件（如就读时长等），但具体条款较严格。
2. 非民居房产不受限
商业地产（如商铺、写字楼、酒店等）及空地（Land Lot）可自由购买。例如，购买空地后可委托建筑商自建房屋，间接持有房产。
度假屋/休闲居所：位于郊区的非永久性住宅通常不受禁令限制。
二、非移民购房的可行途径
1. 购买商业地产或空地
商业地产：如小型旅馆、Airbnb民宿等经营性房产，可通过股权收购或资产收购方式持有。
空地建房：购买地块后自建房屋，需符合当地建筑法规，但可灵活设计并规避禁令。
2. 通过加拿大公司持股
若注册加拿大公司且实控人非非居民，可合法购买住宅房产。需注意公司架构需符合法律要求，避免被认定为“间接购买”。
3. 申请豁免身份
工签持有者：需满足工作年限（过去4年中有3年全职工作）和纳税记录，可购买自住房。
4. 其他替代方案
租赁+投资：租房自住，同时投资非受限房产（如商业地产或空地）。
信托或代理人代持：需通过法律协议明确权益，但需谨慎处理税务和产权风险。
三、购房流程与注意事项
1. 资金要求
非居民购房首付通常需35%-50%，且需提供资金来源证明（如银行流水、纳税记录等）。
贷款难度较高，部分银行可能要求额外担保或提高利率。
2. 税务与费用
预扣税：2025年起，非居民卖房时需预扣35%的卖房款，待税务申报后多退少补。
额外费用：包括律师费（约$1,500-$3,000）、验房费（$500-$1,000）、土地转让税（房价的1%-3%）等。
3. 法律流程
非居民可通过传真或授权代理人签署购房合同，但贷款需本人到加拿大签署文件。
建议聘请律师审核合同并处理产权登记，确保交易合规。
四、总结建议
优先选择商业地产或空地：规避政策限制，同时实现资产配置。
工签持有者利用豁免条款：若符合条件，及时申请自住房购买资格。
咨询专业人士：律师、税务顾问和房产经纪可帮助规划合规方案，降低风险。
政策可能动态调整，建议持续关注加拿大移民局及税务局的最新通知。
