一、政策动态把握：抓住窗口期与区域选择
1. 投资门槛调整
自2024年9月起，希腊购房移民进入“三轨并行”时代：
80万欧元：雅典市中心、北部/南部、热门岛屿（如圣托里尼）；
40万欧元：非热门区域；
25万欧元：仅限“商改住”（商业/工业房产改建住宅）及文物保护建筑。
技巧：若预算有限，优先考虑“商改住”项目，但需核实改建合法性及用途限制。
2. 政策变动预警
希腊计划2025年取消购房移民选项，转向鼓励企业投资，当前政策或为最后窗口期。
应对策略：尽早完成购房及材料递交，避免政策突变。
二、选房避坑技巧：评估房产价值与风险
1. 明确需求与预算
目的导向：区分“身份获取”或“资产配置”，前者可选低价房产用于出租，后者需关注地段与增值潜力。
预算分配：总成本=房价+税费（约7%房价）+律师费（1%-1.5%），建议预留30万欧元以上。
2. 房源信息核查
使用本地平台：如Spitogatos（希腊版58同城）、Goldenhome等，对比市场价格，警惕虚假房源。
面积计算：希腊房产以室内使用面积计价（无公摊），阳台、车库不计入，需核实实际面积。
3. 风险规避
警惕包租陷阱：承诺高租金回报（如5%）可能隐藏虚高房价，实际市场租金回报率约3-4%。
产权调查：签约前需律师完成产权背调，避免“一房多卖”或产权纠纷。
三、流程合规与效率优化
1. 核心流程步骤
选房签约：支付10%定金锁定房源，签署预定协议。
POA授权：通过希腊驻华使领馆签署律师授权文件（需护照、亲属关系证明等）。
过户与申请：2-3个月内付清全款，律师协助完成过户及移民申请，约4-6个月获居留卡。
2. 时间节点控制
旧政过渡：若赶旧政（如部分区域25万欧元），需在政策截止前完成定金支付及过户。
指纹预约：首次登陆需在递交申请后1年内完成，逾期需重新申请。
四、税务与身份维护
1. 税务管理
房产税申报：每年3-5月申报固定财产税（2-6欧元/平方米），逾期面临0.73%月罚金。
增值税优惠：新建房产增值税暂停至2025年底，部分区域免税。
2. 身份延续策略
子女超龄处理：若子女满21岁，可选择过户房产至其名下（需重新申请）或转欧盟永居/国籍。
入籍条件：居住满7年（每年183天），通过语言及历史考试，可享完整福利。
五、注意事项与常见误区
1. 工作限制：永居身份禁止受雇，可通过创业或被动收入（如租金）维持生活。
2. 房产绑定身份：未入籍前不得出售房产，否则丧失居留权。
3. 中介选择：优先选国内正规机构（提供一站式服务），避免跨国维权难题。
总结建议
灵活规划：若预算有限，先以25万欧元“商改住”获取身份，后续置换优质房产。
专业辅助：律师与税务代表可大幅降低流程风险，避免自行操作。
政策跟踪：关注2025年政策调整，及时调整投资策略。
如需更详细区域分析或个案评估，建议咨询专业移民机构（如[网页43]推荐的服务商）。
