一、政策调整与投资门槛
1. 区域差异化投资要求
25万欧元选项（商改住）：自2024年9月新政实施后，非欧盟公民可通过购买“商改住”房产（如商业、工业建筑改造为住宅）或文物修复建筑获得黄金签证，投资门槛仍为25万欧元，且无区域限制。
40万/80万欧元选项：在阿提卡大区（含雅典）、塞萨洛尼基、热门岛屿（如圣托里尼）等区域，购房门槛升至80万欧元；其他地区为40万欧元，均需购买至少120平方米的单一房产。
2. 商改住项目的核心条件
改造要求：需将房产用途由商业或工业转为住宅，且改造需在提交居留申请前完成。
限制条款：房产不得用于短期租赁（如Airbnb），否则可能被吊销居留许可并罚款。
二、申请条件与流程
1. 基本要求
主申请人需年满18周岁（未成年人需监护人陪同），无犯罪记录，购买希腊医疗保险。
可携带配偶、21周岁以下子女及双方父母，实现三代移民。
2. 续签与入籍
续签：每5年续签一次，需维持房产所有权。
入籍：连续合法居住满7年，通过语言及文化考试后可申请入籍。
三、项目优势
1. 低门槛与高性价比
25万欧元为欧盟黄金签证中最低投资门槛之一，且无语言、经商或资金来源要求。
商改住项目可节省购房成本，同时享受房产增值和租金收益。
2. 教育与生活福利
子女可享受免费公立教育，或通过华侨生联考低分入读国内名校。
持希腊永居可免签通行申根29国，享受优质医疗及养老资源。
3. 投资潜力
希腊旅游业带动房地产需求，2024年全国房价平均涨幅达8.8%，核心区域如雅典房价近7年涨幅超60%。
四、注意事项与风险
1. 身份与房产绑定
出售房产将导致居留身份失效，需提前规划长期持有或替代方案。
2. 商改住潜在风险
改造费用高：每平方米改造成本约500-1000欧元，需预留额外预算。
政策审批风险：部分地区对商改住限制严格，需提前咨询律师确认合规性。
3. 政策变动风险
欧盟对黄金签证施压，希腊反对党呼吁取消购房移民，未来可能进一步收紧或关停。
五、建议与策略
1. 尽早行动
政策窗口期有限，2025年可能面临调整，建议在合规前提下尽快锁定商改住项目。
2. 专业团队支持
选择经验丰富的移民机构，协助筛选地段、完成改造及法律手续，规避风险。
3. 合理规划资金
除房款外，需预留交易税（约3%）、律师费、改造费等，总成本可能达30万欧元以上。
如需进一步了解具体区域房产或政策细节，可参考希腊移民局官网或联系专业移民机构（如网页2、44提到的机构）获取定制化方案。
