解读，国企出海刺激，泰国房产高回报“诱饵”下的楼市画像！

　　2018年泰国楼市行至“创新高”深处，量价齐升、销售速度落一截，曼谷均价接近15+（万泰铢/平）。尽管市场量价表现亮眼，但高房价挤压让不少的投资客开始犹豫不决；而泰国政府对城市驱动大规模扩建，亦然随之拉升房产的升值潜力，2019年供应放缓去库存也是成为很多当地开发商关注的问题。

　　1、外资企业扎推泰国，刺激楼市

　　聚焦东南亚市场几年来呈现出的变局，城市规划大发展、“一带一路”的远大修建、政策福利的利好等等个因素，这些对于整个东南亚房地产市场将意味着什么？在“一带一路”推动下，东南亚地区成为了近几年来最有潜力的新兴战场。整条线路贯穿了亚欧非大陆，连接着东亚经济圈与欧洲经济圈，中间是广大的腹地国家，还有横跨欧亚大陆的海上部分。

　　也正因为有这个原因，这种巨大出海投资对于中国企业来说，隐藏着庞大的商机。无论是中国对外还是当地企业，都在迎接应对这更加复杂的环境。随着以“一带一路”东线泛亚高铁为首的中泰高铁对接，促使很多国企出海投资，而这其中最为明显的莫过于昆曼线路，如今第一阶段已经修建。

　　根据数据最新显示，截止到2018年10月，在泰国的外国企业直接投资增加25429.86百万泰铢，从1997年至2018年期间，在泰国的外资企业直接投资平均为20652.07百万泰铢。2013年12月达到创下125800.99百万泰铢的历史新高。根据全球宏观经济的预期，截至2018年度末，泰国对外直接投资预计为18700.00百万泰铢。展望未来，根据经济模型，从长远来看，泰国外国直接投资预计将在2020年达到24000.00亿泰铢左右。

　　据泰国商业部发展最新数据显示，外国投资者继续在泰国投资推动2018年的投资增加至115.05亿泰铢，与去年相比投资额增长58％，其中来自中国和日本企业投资占到比例最多，且在2019年将继续增长。

　　知名在泰扎根大型企业将在今年执行

　　华为——在泰国建立最新云数据（东南亚中心）

　　腾讯——微信支付将通用全泰国

　　阿里巴巴——大力特推东部走廊4.0战略

　　支付宝——全国商场通用便捷支付

　　小米——加快推动科技化发展

　　京东——建设泰国数字经济发展，以泰国为中心，推广海外业务

　　伊利——收购泰国本土最大冰淇淋企业

　　2、新房扎堆入市，去化库存

　　泰国高房价、高回报掀起海外投资客们置业潮，结合曼谷市场以往的供需表现仍旧不至于出现局部性的供应吃紧局面。值得关注的是，去年2018年下半年的淡季市场下，多家开发商为了跟进项目准时开售，直接导致大量供应出货市场，新盘开价与二手盘的差距落差明显，再加上大大小小的中介纷纷入市，直接也导致市场上的价格五花八门，客户选择性变化多端，下半年的成交率下降原因。今年预估目前的话将放缓了项目的开发节奏，今年一月份截止市场的开盘的价格看，平均价位约在155000铢左右/平，面对源源不断的曼谷置业者，姑且如今去年12月至今楼市表现置业热潮开始回缓，今年大选过后会有新突破。

　　3、高回报“诱饵”假画像

　　租金回报率的重要性对于很多人在泰国购置房产的海外人士尤为重要，以往的报告中显示，曼谷的平均租金回报能保持稳定5.5-7%之间，但至于能不能多方面浮夸性能够达到8%-10%的租金率。这些需要从地段以及租金和总价来进行衡量计算。

　　就以前边分析的最新统计数据显示，2018年曼谷租金同比去年上涨5%~10%左右，以sukhumvit为例，Sukhumvit如今最新分为四个部分，一部分为前半段（Siam-Phrom phong：已完全成熟）；中半段分为（Tonglor-On nut：除开tonglor已成熟外，Ekkamai之后在成熟状态）；后半段分为（Bang Chak-Bearing：开发状态）；Samrong往后就是尾部了，已经算是属于北榄府，纯泰国人生活区。Sukhumvit地区是全年公寓价格持续上涨的片区。在查看素坤逸地区公寓的平均售价时发现，在2012年起，公寓价格迅速上涨。平均价格约为100,000-140,000泰铢/平方米，超过6年，平均sukhumvit前半段价格已经达到262,000泰铢/平方米，几乎是增长的两倍。

　　部分区域的房价差距过大，特别是在中心前半段。如果以位于Asoke附近的一套小户型28平总价约600万泰铢，租赁价格约为25000铢/月，则一年则算下来的租金回报率为5%，不过，针对租金和房价普遍价格为参考，分别对小户型公寓、两房进行和计算投资回报率，目前在sukhumvit路的租金或租金收益投资回报时，发现总回报率为4.5-7％左右，但这些将具体取决于其他因素。每个项目，如位置或设施由目标群体出租，除了是工作的上班族外，还有外国人长期居住和旅游短租的形式， 其中后者的租赁能力较高。业内人士介绍，往年sukhumvit中心区的住宅租金投资回报率较高，一般能够达到6%左右，部分投资回报率高的楼盘，8~10年就可以回本。目前整个市场上的租金回报率中，能够稳定收益的区域位于Sukhumvit、Rama 9、HuaiKhwang、Payathai、Lunpini、Silom Sathon较为显著。