移民美国：全美住宅供应缺口进一步扩大，美国房产还值得投资吗？

　　据Realtor.com最新的报告数据显示：

　　截止到2022年9月，美国独栋住宅供应缺口进一步扩大，与家庭之间的差距从2019年的350万套增加到580万套。

　　2022年，美国新增了112万户家庭。

　　截止到9月，房屋建筑商共开建了约812,000套独栋住宅，独栋住宅的供应缺口从2021年底的546万扩大到578万。

　　这种相对家庭组建速度住房供应不足的趋势，会影响房主空置率与出租空置率。随着差距扩大，空置的房屋数量减少了。

　　如房主空置率从2012年2%下降到2022年第二季度的0.8%，然后在第三季度小幅上升至0.9%。

　　同样，出租空置率也经历了暴跌。

　　截止2022年第二季度仅为5.6%，虽然到第三季度小幅上升至6%，为房地产市场恢复平衡带来了一线希望，但空置率仍处于历史低位。

　　2015年至2021年，平均每年家庭的新增数量为153万户，同时新房的平均开工率为每年88.9万户。

　　到2022年底，美国或将新增139万个新家庭。

　　这是自2016年以来最低的组建速度，但即使今年家庭组建的速度有所放缓，新房建设速度继续保持，两者之间的差距将长期存在。

　　2021年的新房开工率达到了10多年来的历史高点，如果在这一开工率基础上翻番达到每年220万套新房，而家庭组成速度按照2012-2019年的平均速度，仍需要5年多的时间才能够弥合目前的差距。

　　因此，想要在2-3年内赶上家庭形成的需求，新房的开工率必须是2021年开工率的三倍。

　　但2022年前三个季度的开工率已落后于2021年同期。

　　近两年家庭形成率略有下降，建筑商本有机会开始追赶需求。

　　但由于房价持续上涨，加上抵押贷款利率的增长，令买家的可负担能力削弱，从而影响了建筑商的预期，减缓了建筑活动。

　　因此，房屋供应的缺口进一步扩大，除非两者有其一的结构发生巨大变化，否则千禧一代与Z世代的买家将继续受到住房短缺的制约。

　　根据德勤的统计，美国千禧一代人数约8,500万，超过婴儿潮一代的7,380万人，已经是劳动力与消费市场的主力。

　　而其中大量人口即将迈入首次购房的黄金年龄段，对于住房的需求非常旺盛。

　　在这样的供需矛盾下，美国房产在将来的5-10年必然还处在一个相对“短缺”的状态。短缺必然成就价值，换句话说，会很值钱。

　　加上美国每年固定的通胀、稳定的租金回报率等因素，长期看，现在的美国房地产市场的前景依旧非常乐观。

　　在美国进入疫情常态生活后，房地产市场变得炙手可热。

　　房屋在市场挂牌销售周期很短，卖家能够从房屋净值中获利并改善住房，而建筑商能够自信地在供应链允许的情况下尽快投资建造新房屋。

　　美国房产，现在是一片欣欣向荣的景象。

　　美国房产不因身份限制买卖，无论你是否持有美国绿卡。

　　只要你有钱，就算你是海外人士，也可以合理合法在美国买房子。

　　曾经有一组数据统计，美国年轻人平均工作六七年就能买一套房子。

　　相对来说，在美国，拥有一套房子不必付出那么高的代价。而且就算是租房，周边的社区配套、公立学区，租客和业主也是享受同样的权益。

　　就美国房产市场而言，投入33-45万美金买一套房子，每月的租金是在2500-3000美金。

　　按现在的汇率换算成人民币，230-320万人民币买一套房子，每个月的租金在1.7-2.1万人民币，一年也就是20.4-25.2万人民币。

　　租金毛回报率基本在8-10%，净回报约5%，比很多理财产品都靠谱。

　　美国房产的投资逻辑很简单。房款=投资本金。投资年化=每年5%的租金收益 每年5%房产（房价）增值。

　　美国通胀基本控制在每年3%，2022年在8%。通胀必然会带来房价的上涨，导致房产本身的增值。

　　再加上不错的租金回报率，美国投资型房产其实也相当于美元理财产品，是较为安全、稳妥、能够实现一定保值增值的。

　　投资美国房产很安全，因为上百年的商品房历史，各流程的细节及法律法规都很健全。只要长期持有，就一定能稳赚收益。

　　此外，一套美国房产，还给绿卡持有者或将来要登陆美国的或子女要去美国上学的申请人提供了很多的便利。

　　于是，多数自己或孩子将要到美国去生活的，都会先在美国买一个房子。

　　众所周知，如今的美国，房屋市场持续火爆，一房难求！

　　1.全美挂牌中位价创新纪录达到$385,000，平均销售价格达$430,600，与全年同期相比价格上涨18.1%；

　　2.全美新房市场存量保持在低位，二手房市场存量仅为 2.5个月，新房市场存量为5个月；

　　3.美国房屋市场550万套住房短缺，短期内不能解决。

　　在此背景下，抓住时机购入美国房产，成为了很多有识之士的投资选择，不管是否已经拿到绿卡，成功移民美国。