美国房产投资攻略｜01.投资海外房产，为什么要选美国

　　

　　大家好，我是今天的讲师Nina，我目前是服务于一家美国的房地产公司。

　　很高兴大家能来听这堂课，接下来我们主要分享以下几个内容，为什么我们要做海外资产的配置？为什么在多如牛毛的选择中我们要选择美国？以及如何理性的评断自己的购房需求，从而选择适合自己的产品。

　　有一个几乎不用去强调的概念，那就是中国并没有一个较好的投资环境及产品。这一点很多数据都可以作为明证。

　　首先我在这里要和大家区分一个根本性的问题，你去投资海外，无论你是买什么产品，买房子也好，买保险也好，买基金也好。

　　如果你买的是一个以美元位计价的投资产品那么你握在手里的就是美元，主要做的是一个货币上的配置，其次才是产品与产品之间的配置。

　　那么清楚这个概念之后。

　　为什么要配置美元？

　　美元直接与石油等大宗交易挂勾，意思就是说美国的货币的价值是非常稳定的，即使是饥饿总统胡佛执政时期，美元都并没有出现较大的贬值，而其他的任何一种货币都会因为各种原因而产生较大的升值或者贬值。我们举个例子，在1991年的时候，美元和卢布的价格差不多，当年的苏联千万富翁和美国的千万富翁其实也相差无几，但是在短短三年以后，一个持有卢布的俄罗斯千万富翁，其实仅仅相当于持有三万美元左右。

　　

　　而到了2000年，如果这个“千万富翁”还没放弃持有卢布的话，那么他就是一无所有的穷光蛋了。当然有人会认为这不具有代表性，毕竟苏联解体了嘛，但是就像我们知道的货币的价值来源于国家信用，那么美国解体你相信吗？至少说现阶段不可能，而且他估计会在很长的一段时间你里还是世界老大。

　　排除不可控的政策因素，其实个人的选择能改变很多东西，比如说如果我们是一个苏联富翁，在1991年把资产的50%的进行了美元的配置，那么即使他持有的卢布贬得一文不值，但是在美元升值的背景下，它依旧拥有100%的资产。

　　这个概念大家可以理解吧？

　　其实同样的一个货币购买力下降的故事也是发生在我们身边。我自己是80后，我记得我小时候经常听大人在给邻居家的谁相亲，经常会说人家家里是万元户，然后对方就会露出崇拜的眼神。

　　小时候我不懂什么是万元户，后来我明白了，其实用现在的一个专有名词去定义它，那叫做高净值人群。但是同样在现在，你跟别人说我是万元户，那不好意思。万元户意味着这是一个刚刚毕业的大学生的一个月薪。大家看到了吗？仅仅是40年间，同样的一笔钱，曾经你是可以叱诧风云的，但是如今你只能在家里面躺着哭了。

　　

　　通货的影响就是这么大。

　　大家或许觉得这仅仅是一个不起眼的笑话，觉得无所谓，但是40年真的算长吗？我们想一想，我们的人生还有下一个40年，还有下两个40年，英国学者早就写了名为《百岁人生》的著作，我们这一生将会在寿命上被极度的拉长。

　　现在如果不去做好规划的话，可能到了40年之后，我们现在的高净值人群，可能就是一个次平均水平了。

　　说到人民币的贬值，我这里有一组数据，过去美元在100年的里面，平均每一年的贬值是3.3，但是人民币在过去30年的里面，它的贬值速度已经达到了平均每一年9.3。

　　

　　大家看一下，在这里面美元已经是跑赢了人民币七个点了。

　　大家想象一下，你现在在国内去购买理财产品，你什么样的理财产品可以让你在家里面躺着就可以躺赢七个点？实际上是没有的，对吧？也就说你的人民币是在无形中缩水，只是我们还没有意识到。

　　说到这里我给大家看一个传播度很广的图：

　　（好吧，已经不能够发送了，大家脑补一下吧）

　　那么怎么看？红色的是我们的国家，蓝色的是美国，你可以仔细的去看一下。我们国家的GDP是一直是超不过美国的，虽然一直在赶超，但是还远远不够。可是我们国家的货币供应量也就是第二栏的红色不断的在超发，而美国的货币供应量却一直是保持一个很稳定健康的的增长。

　　讲到这个视频，我前两天把这个视频拿给我的一个朋友看，我这个朋友他虽然跟我一样，我们的研究生是念的是金融，但是他没有任何的海外资产配置这样一个概念，没有去想过，当我给他看这个视频的时候他惊呆了，他说怎么办？我的钱该怎么办？

　　我说很简单，你做一个海外资产配置，对吧？说到人民币购买力的一个下降，货币的一个缩水，那么就有很多种很好玩的一些算法了。

　　说今天的100万在10年之后还值多少钱？我的研究生是读金融的，那么这里如果展开讲的话会非常的复杂，我们有几种主流的算法，第一个如果用政府公布的CPI来进行计算的话，那么今天你的100万在十年之后你还值75万。这样子一听起来觉得还好，十年之间你的缩水量还觉得OK但是这样的数据你相信吗？

　　反正我是不相信。好。第二个，如果我们用GDP也就是用相对真实的一个购买力去算，今天的100万在十年之后仅仅相当于46万，数据几乎被拦腰折断了。

　　而且即使是这两种算法，都没有考虑到货币超发的情况。

　　如果你再结合超发来算，你会看到今天的100万，10年之后是22万，中间有78万的缩水。

　　

　　那么我们的78万到哪里去了？这其实是一个非常复杂的经济学问题。但是其实总结来看也非常简单，因为他就是消失了，从你手里溜走了。

　　这就是货币的贬值。

　　那么十年之后，想象一下，在一个非常短的十年之后，你是希望你的财产大幅的缩水，还是能保值甚至能够增长！

　　那么相信讲到这里大家应该都明白货币配置的重要性了吧。

　　那么投资海外该买什么呢？其实市面上的产品是非常多的，有人会去买保险，可能也有买土地和基金的。甚至我还遇到过推荐我投资美国二手车的，他讲了很多，虽然他推销了很多，但是我是肯定不会投资的，因为我不清楚他的盈利模式。

　　盈利模式这一点非常重要。

　　我们不能投资一个我们完全陌生的产品。

　　那么我们再来看房产，房产是实物资产，看得见摸得着，而且美国的法律是规定了这是一个永久产权的资产，只要不卖，可以继承，同样的，如果你购买理财产品，你收到的是一个固定的收益，就算是利滚利的模式比例都不会很大，但是你买房，收的是租金。

　　租金的涨幅是随着时间走的。

　　

　　其实我们本身也是房产大国，我们不妨做一下对比，就拿深圳为例。

　　我们接下来不妨来算一些很好玩的账单。

　　我们来看这样一套房子，他在福田的景田，它107平方米单价是8万，总价是850万，这是一个真实的房子，因为他是我自己的房子，所以它的价格面积和现在总价都是真实存在的。

　　

　　OK我们现在来算账，假如我现在还有100万，我说我要去投资，再跑到这附近买房子的话，那么我可以选到12.5平方米的房子。姑且不说市面上有不有12.5平方米的房子，就算有算上实得75%的公摊面积，我们实际到手的不过9.4平面米，这意味着，一百万我仅仅能换一个9.4平方米的房子。

　　意思就是说，一百万甚至连一个次卧都买不到。

　　

　　然后再说出租，我现在这套房子的租金是一万人民币一个月，毛回报率是1.4%，就在深圳的平均水平上。

　　如果再扣除中介佣金，杂费，一年的回报率就已经惨不忍睹了。如果在算上空置率呢？恐怕一百年都难以回本，然而产权没有一百年。

　　这个时候我们要说到一个投资的常用概念，不要把鸡蛋放在一个篮子里。

　　

　　首先是货币篮子，你要去做一个货币与货币之间的配置。

　　第二，地产是资金的蓄水池，是任何一个国家的底盘。

　　所以投资选择一目了然，那么接下来的问题是怎么选国家。

　　然后接下来我们看一个图，这是不同国家的投资政策，有要求投资者的准入门槛，有的卡得不严格，有的就非常严格了，而我个人的意见就是选择对我们友好的。

　　

　　因为政策友好就意味着政府是希望海外人士进入他们的市场的，而不友好的则大多是因为海外人士已经让当地的市场紊乱了。从这个里面我们就能看出，美国的政策是脱颖而出的，对海外人士和本国人都是同一个标准。

　　同时几乎所有的投资咨询师在海外配置方面都会优先推荐你选择一些比较大的国家，政策稳定相对友好，比如说东南亚不也是首选泰国吗？

　　那么在大国家里面，美国就是一个非常好的选择。用一句成语来形容，美国对投资者是视如己出，对你的投资政策和对我自己本国人一模一样。

　　

　　这一点优势很大。

　　接下来我们讲下中美房产之间的差异。

　　美国房地产首先是永久性产权的，你买到的是土地和房产。而中国现在叫不动产，50年40年还是70年已经消失了。第二个就是面积，美国买到的都是实用面积，并不存在中国的有公摊的情况。

　　另外在美国你买到的房子是精装修交房，什么概念？意味着你买到的房子里面地板也铺好了，包括卫生间、餐厅的装潢，甚至洗衣机一类的大型家电都是买好的，你仅仅需要买家具而已。而中国则是毛培房，多半只刷了一层墙面。

　　

　　那么房屋管理方面呢？

　　在美国我们目前有非常专业的一个统一的运营模式，在中国你交给物业管理公司打理，它并不会帮你打理房屋内部吗，也不会代为出租和管理，还要额外收费。而在美国社区里面通常都有非常好的一个一些配套设施，都是免费的。在中国的话，你在小区里面使用了花园，使用了游泳池健身房，这都是额外收费的。

　　说完了美国房地产和中国房地产的一些区别，我们继续来算一下非常好玩的一些帐。这个帐是怎么算的？举例子，假设你现在是深户已经有一套房了，并且有一个房贷记录，那好，你说我现在还有钱，我还要继续投资，那么你现在要首付七成，利率的话差不多是5.4，因为你要上浮吗？同样的，你在美国买房，你可以贷款，贷款是4到5成，利率是4.5到5之间。

　　好，你买房的时候就要付月供，在中国前两天我去看了一个房子，2020年底才交房，但是我在七天之内就要付首付款，并且要开始付月供。相当于我这两年我都要把我的钱送给银行。但是在美国是交房的时候才会开始付月供的，前面没有任何的成本，你只需要把首付付完，你的房子放在那，你等收房之后租金也收回来了，你再去付月供。好，我们来看一下，你现在有钱对吧？有200万对吧？我们提高点预算，你去深圳，比如说福田中心区去买，那么你可以买到25平方米，刚才我们算过账的，相当于一个大房间。

　　

　　但是放在美国的话，200万人民币相当于30万美金，你可以买到一整套房子。另外你在中国买到的房子有75%的一个得房率，你真的拿到手的19平方米。但是在美国你除了买到一整套房子之外，你这一整套房子全部都是净面积。

　　我们是做一个投资的，我们要看的是收益。那么在中国的话净租金回报率1%左右，但是在美国可以到5到7，相当于中国的5到7倍。讲到这里，我们继续来讲一些更好玩的。

　　

　　我碰过很多客户来找我，他说我要投资美国，我说好，你有什么要求？他回答我说，我没啥要求投资吗？你给我选一些户型好的。视野我想看海的，我要大一点的，最好有学校的。我问他说，我说你孩子要去上学吗？他说不，我孩子不去上学。不是学区房它长得快吗？我每次听到这样的，我都不知道该怎么回答，当然他说的不是没有道理，但是在美国这个国家这样的通行规则，是不全有道理的。没关系，我们来做这样的一个心理测验。请大家回答一下以下的一些问题。

　　第一您有当地身份吗？您是否长期在美国生活？您经常在两地往返，不在意房屋的出租，偶尔过去居住一下，其他的时间空着无所谓。您的孩子留学是已经拿到了学校的offer吗？是确定了是去加州上学还是去纽约上学吗？你的孩子是不是已经同意住在你为他选择房子里面，并且长期为您打理房子，因为房子是需要去交税的，房子坏了的话要去找人维修的。如果以上所有的问题，你的问题是是的，那么好。

　　我帮您分析了一下，您是一个自住型的客户，你是要为你自己或者您的孩子选一个自己住在里面的房子。那么怎么选？请您到当地去选房。因为你是自住，你一定要去当地实地的去看。阳光充不充足，甚至你的邻居有不友好，你和他到底有没有眼缘？千万不要在中国选你自己住的房子，你买张机票到当地去选，或者带着您的孩子一起去选。其实我相信现在在听这个课的所有的人都不是这样的情况。

　　但是我们接触那么多客户，95%的客户都不是这样自住型的客户，因为自助型的客户。那么好，我们继续来做一个心理测验，我们来检验一下。回头看一下是不是这种情况？我们没有本地身份，我们每一年想去旅游度假，但是我不会在当地长居。我希望我买个房屋，平时收下租金，我自己过去的时候可以随时为我腾出房间给我居住。我希望我的房屋有人帮我做打理，不需要我操心。另外我希望我的房屋租金收入还不错，并且是一份稳定的收入。我希望我的房子未来好出售，我的孩子未来有可能去留学。假如以上的5到6条哪怕3到4条，甚至1到2条，你说yes，那好，您是投资型客户。

　　

　　为什么我要跟大家在这里严格的区分是自住型客户还是投资型客户？因为当你是自住的时候，你的选择的维度是不一样的，作为投资客户应该站在另外一个维度去思考问题，有的时候两者的维度是不能去互换的，当你是投资型客户的时候，你把很多自住房的一些因素带进来之后，你是没有办法做好一个投资的。

　　

　　如果您是投资型客户，给您以下几个建议，第一个千万不要以自住房的眼光去选投资房，比如说很多客户会说我要投资房产，你给我选一个三房一厅的，我要没有遮挡的等等。其实你还是在选自住房的思维，实际上这套房产它可能是有遮挡的，但是你说我不要，但他明明是一个好的投资产品，你是不是就错过了？

　　第二个，千万不要以中国人的喜好去选海外的投资方。这一点我们也是碰到很多客户，他上来他跟我说，那我这个楼层一定要风水好，坐北朝南之类的。

　　你的想法没问题，但是这里就没有符合你的房子，那你选还是不选对呢？

　　不要以中国人的眼光去选择一些海外的一的产品，另外也不要去用你自己的喜好去选它，因为住在你房子里的不是你本人，你选的是给当地人租的房子，当地人觉得这个风格就是他们喜欢的，你需要入乡随俗，毕竟入住的是他们。最后这个建议也是我认为最重要的一个建议，因为很多人他缺的并不是产品，而是他的决策力。

　　眼光要好，时机更重要，而且要敢于决策。世界上有一种定律叫二八定律，大家都听过，为什么这世界上20%的人掌握了全世界80%的财富？是因为只有20%的人，他们在面对一个事情的时候，可以敢于去做一个正确的决策。而80%的人在面对一个好的事情的时候，他会想再等等，再等等，说不定还有更好的，说不定这不是最好的。你是这20%的人的思维，还是这80%人的思维，你就决定了你最后是20%的财富，还是80%的财富。梳理完这些思路之后，我们去投资海外，其实还是逃不过黄金四大法则。

　　

　　城市要好，地段要好，品牌要好，要有好的资金要有好的出售，我们投资海外，我们要把我们的眼光和选择的维度紧紧的focus在这四大维度里面，这样子你就不会乱，你也可以选择到最正确的产品，并且你就会去敢于去决策，很多时候为什么不敢去决策？因为你的想法太多了，对吧？好，我们现在来套一个我们中国的案例，大家可以仔细听一下。深圳福田中心区。万科的物业。200万人民币，我可以租1万人民币一个月，未来转售的时候，两个月之内肯定帮你出售出去，并且这样的一个房子可以获得一个很好的房屋增值。

　　你买还是不买？我相信100%的人会说，我肯定要买。但是讲到这里最有趣的是什么？黄金四原则套下去，都好，但是现在福田区还有吗？言下之意是不是我买不买的问题，是根本没有的问题，在中国如果有的话，那我不是买，我是要抢着去买，但是在中国确实是没有了。我们今天谈的就是海外资产配置，当我们把眼光放到国外的时候是有的，在美国就是有这样的产品。

　　讲完黄金四大法则，我要给大家留一个悬念了。既然城市地段品牌租售是我们要考虑的四大维度，那么在美国这样的大板块里面，我们去选择哪一个城市，我们该怎么选择地段，怎么选择开放商，它能给我带来怎样的一个租金回报，以及我未来出售我可以获得怎样的一个房屋增值，这个是我们所观所最关心的，对吧？我们知道了一些理论之后怎么去用给大家留个悬念，敬请期待我们下一次的一个课程，下一节课我们先预告一下，我会给大家带来一些我的当地的实地考察过的一些项目，地段也好，品牌也好，一些实际的案例，还有很多的实时拍的图片和视频。

　　最后我们来总结一下我们今天输出的一些观点。第一你要去做一个货币跟货币之间的配置，也就是说你要去配置美元资产。第二，房子永远是一个国家最好的一个标的物。第三，在众多国家里面选择的话，我的建议是依然要选择一些主流的经济稳定政治稳定的大国家，这才是投资。第四个，美国是一个非常政治有好的的一个国家，是非常值得去投资的。

　　

　　接下来我们投资的黄金四大原则，城市地段品牌租售，最后你要分清自己的一个属性，如果你去投资的话，牢记我给大家一些建议，不要以自助的眼光去选择投资方，要以投资的眼光去选择投资方，最后决策勇气，时机很重要，把握住时机，做20%的人，掌握百分之世界上80%的财富，谢谢大家的聆听。