希腊移民能买几套房子吗

随着希腊购房移民政策的持续调整，投资者对于购房套数的限制愈发关注。自2013年推出黄金签证计划以来，希腊通过购房获得居留权的模式吸引了大量国际投资者，但近年来政策逐步收紧，尤其是2024年9月实施的“三轨并行”新政，对购房区域、类型和套数提出了更严格的要求。本文将从政策演变、现行规定、区域差异等多个维度，深度解析希腊移民购房套数的限制逻辑与市场趋势。

一、政策演变与购房限制

希腊购房移民政策的演变直接影响购房套数的规定。2013年政策初期，投资者仅需购买25万欧元以上房产即可获得居留权，且对房产套数未作明确限制，允许通过组合多套房产达到投资门槛。随着申请人激增和房价上涨，希腊于2023年8月首次调整政策，将雅典核心区、圣托里尼等热门区域的最低投资额提升至50万欧元，并要求购买“单一房产”。

2024年9月，政策进一步升级为“三轨并行”模式，明确划分不同投资额对应的区域和房产类型，并严格限制购房套数。例如，在阿提卡大区等核心区域，投资者需以80万欧元购买至少120平米的单一住宅；其他区域则需40万欧元；而25万欧元仅适用于全境“商改住”类房产。这一调整标志着希腊购房移民从“量”向“质”的转变，政策重心转向吸引高净值投资者与促进存量房产改造。

二、现行政策下的购房套数规定

根据2025年最新政策，希腊购房移民的套数限制与投资金额、房产类型直接挂钩：

1. 单一房产原则：无论选择哪种投资路径，均需购买“单一房产”且满足面积要求。例如，80万欧元投资必须用于同一套120平米以上的住宅，不可拆分多套购买。
2. 类型限制：25万欧元的“商改住”项目需为整栋改造后的独立产权单元，投资者无法通过购买多套小型商业房产组合达标。
3. 租赁限制：新政规定，用于申请居留的房产仅允许长期租赁（至少三年合同），禁止短期出租，进一步约束了多套房产投资的盈利模式。

值得注意的是，尽管政策未明文禁止持有其他房产，但用于申请黄金签证的房产必须符合上述条件。若投资者额外购买非移民用途房产，则需独立承担税费且无法计入移民投资额度。

三、区域差异与套数灵活性

希腊不同区域的购房政策差异显著，间接影响套数选择的灵活性：

• 高门槛区域（80万欧元）：包括雅典市中心、南部和北部，以及人口超过3100的岛屿（如圣托里尼、米科诺斯）。这些区域房产单价高、供应稀缺，投资者通常只能选择单套高端住宅。
• 中低门槛区域（40万欧元）：覆盖希腊大部分偏远地区，房价较低且允许购买120平米以上的单一住宅。部分投资者尝试通过购买土地+自建房屋的方式规避套数限制，但需承担更高的时间成本和审批风险。
• 商改住项目（25万欧元）：全境适用的改造类房产成为套数限制下的最优解。例如，雅典市中心的旧办公楼改造公寓，既能满足投资门槛，又具备较高租金回报率。

四、商改住项目的套数实践

“商改住”类房产是现行政策下唯一允许25万欧元投资的选项，其套数限制与改造特性密切相关：

1. 产权独立性：商改住项目需完成产权性质变更，投资者购买的必须是独立住宅单元，无法通过多套小面积商业房产拼凑投资额。
2. 改造合规性：工厂改造需满足5年以上空置期，文物建筑改造需遵循原貌修复原则，这些限制导致可交易房产数量有限，投资者选择空间较小。

市场数据显示，2024年希腊商改住项目成交量占比达68%，成为主流选择。雅典核心区的旧办公楼改造公寓均价为3,500欧元/平米，单套总价集中在25-30万欧元区间，恰好满足移民门槛。

五、组合购买的可行性分析

尽管政策强调“单一房产”，但部分中介曾尝试通过产权共有、长期包租等模式探索组合购买路径：

• 共有产权模式：多名投资者联合购买一套高价值房产，但新政明确要求“不可分割共有产权”，且每个产权份额需单独满足投资门槛，实质上封堵了这一漏洞。
• 包租协议模式：投资者购买多套房产后与开发商签订长期包租协议，但移民局要求房产必须“自持”，此类操作存在居留权被撤销的风险。

从法律层面看，希腊购房移民仍严格限定为单套房产投资，任何形式的组合购买均无法合规获得居留资格。

六、税务影响与长期持有成本

购房套数限制与税务政策形成联动效应：

1. 增值税优惠：新建房产增值税暂停期延长至2025年底，但仅适用于单套自住型房产，多套投资无法享受减免。
2. 资本利得税：2026年前出售房产可免征资本利得税，但若持有超过一套房产，需按15%税率缴纳。
3. 租金免税：将空置房产转为三年以上长期租赁可享受租金收入免税，但该政策仅针对用于移民申请的单一房产。

七、市场趋势与未来展望

希腊购房移民政策呈现明显的“控量提质”趋势：

• 二手房退出市场：2024年新政后，80万欧元区域的二手房交易量下降72%，投资者转向开发商主导的新建或改造项目。
• 商改住主导化：预计2025-2026年，商改住项目将占据85%的市场份额，开发商批量收购旧办公楼改造为移民专用公寓的模式成为主流。
• 政策收紧预期：欧盟多次施压要求希腊提高投资门槛，25万欧元路径可能在2026年前关闭，进一步强化单套房产的投资属性。

总结与建议

综合政策文本与市场实践，希腊购房移民实质上限定为单套房产投资，且需严格符合区域、类型和面积要求。投资者应优先选择地理位置优越的商改住项目，避免产权复杂的共有房产。未来研究方向可聚焦于：1）政策变动对希腊房地产市场的结构性影响；2）商改住项目的长期持有价值评估；3）欧盟统一移民政策框架下希腊模式的适应性调整。对于计划移民的家庭，建议尽快锁定合规房产，同时关注2025年底增值税优惠窗口期的政策变动。