根据2025年最新政策，希腊投资移民政策（黄金签证计划）经过多次调整，形成了多层次的投资门槛和灵活选项。以下是核心要点
一、政策调整与区域划分
1. 差异化投资门槛
80万欧元：适用于热门区域，包括阿提卡大区（雅典）、塞萨洛尼基、米科诺斯岛、圣托里尼岛及人口超3100人的岛屿（如克里特岛）。需购买至少120平方米的单一房产，且不可用于短租。
40万欧元：适用于其他非热门地区，同样需购买120平方米以上单一房产，禁止短租。
25万欧元保留通道：仅限“商改住”项目或修复历史建筑，无区域和面积限制。需在申请前完成建筑用途变更（如商业、工业或酒店改住宅），工业类建筑需空置5年以上。
2. 过渡期与政策稳定性
2024年9月前支付定金或签署协议的投资者可按旧政完成投资，过渡期至2025年4月30日。
政策预计未来1-2年可能全面关停，欧盟对黄金签证的监管压力加剧。
二、投资方式与要求
1. 房地产投资
商改住项目：商业建筑（如写字楼、商铺）改造为住宅，需审批且产权转为住宅性质。此类项目不限区域，单价较低，但需额外支付8%-10%的改造费用。
修复历史建筑：需按原貌修复，成本较高但可享受税费减免。
禁止短租：所有投资房产仅允许长租（租期超60天），违者可能被撤销身份并罚款。
2. 其他投资途径
初创企业投资：2024年新增选项，投资25万欧元至希腊初创企业（科技、绿色经济等领域），需创造就业岗位。
债券或股票：最低投资40万欧元，需持有5-7年。
三、申请条件与流程
主申请人：年满18岁，无犯罪记录，购买医疗保险。
随行家属：配偶、21岁以下子女、父母可共同申请，无语言和资金来源要求。
续签与入籍：每5年续签需维持房产持有；入籍需连续居住满7年，通过语言及文化考试。
审批时间：约3-6个月，商改住项目可先提交许可后申请，缩短周期。
四、政策优势与挑战
1. 优势
低成本欧盟身份：25万欧元为欧盟最低投资门槛之一，享申根区自由通行。
房产增值潜力：2024年希腊房价平均上涨8.8%，商改住项目租金年涨幅达9.2%。
税收优惠：外国居民可享优惠税率，商改住项目获30%税费减免。
2. 挑战
政策不确定性：欧盟施压或致希腊未来关闭黄金签证，区域发展不平衡问题仍存。
改造风险：商改住项目需专业开发商操作，偏远工业建筑修复难度大。
五、适合人群与建议
预算有限者：优先考虑25万欧元商改住项目，选择雅典市中心或旅游区的高流动性房产。
长期投资者：关注初创企业或债券，规避房产市场波动风险。
行动建议：政策窗口期有限，建议尽早锁定优质项目，并选择信誉良好的开发商及移民机构。
如需进一步了解具体区域房源或政策细节，可参考希腊移民局官网或咨询专业机构。
