在澳大利亚买房子可以移民吗

一、购房与移民的直接关联

澳大利亚从未设立"购房即获永居"的移民通道。根据《外国投资审查委员会（FIRB）》规定，海外人士购房需提前申请审批，且购买权限严格受限。临时签证持有者仅能购买新建住宅，永久居民方可自由购置二手房。

2025年4月实施的限购新政进一步强化限制：外籍人士禁止购买已建成住宅，违者面临高额罚款。该政策精准打击短期炒房行为，要求外资企业持有的空置土地限期开发，有效抑制房地产投机。数据显示，外国买家仅占澳洲房产交易量的1%，新政更多是应对住房危机的政治举措。

二、购房作为投资移民要素

尽管购房本身不直接关联移民，但可纳入商业投资移民计划。188B签证要求投资150万澳元于合规项目，包括房地产开发；188C签证则需500万澳元投资组合，其中允许包含商业地产。成功案例显示，部分申请人通过参与大型住宅开发项目，既满足投资要求又创造就业，最终获批永居。

但需注意，2025年9月起188类签证正式关闭，新推出的国家创新签证（National Innovation Visa）将取代原有体系。新签证更强调技术转化和就业创造能力，单纯房产投资难以满足要求。过渡期内递交的申请面临更严苛审查，拒签率预计提升至60%。

三、临时居民的购房困境

留学生和工作签证持有者构成特殊群体。按照现行政策，他们可购置自住型二手房，但需在签证到期后90天内售出。2025年新政取消此项特权，导致约23万临时居民面临"购房即违法"的窘境。部分中介利用政策真空期收取高额"代购费"，已造成数千万澳元诈骗损失。

墨尔本大学研究显示，中国留学生家庭平均购房预算达120万澳元，新政实施后这些资金将转向商业地产或信托投资。但商业物业年回报率仅为4-6%，远低于住宅市场的历史平均水平。

四、税费体系与资金规划

外国买家需承担额外7-15%的购房成本，包括：

1. FIRB申请费：住宅类最低13,200澳元
2. 附加印花税：维州达8%，新州7%
3. 空置土地税：悉尼CBD区域最高达2%

税务专家建议采用"信托持有+商业改造"模式，将住宅转为混合用途物业，可减免部分税费。但需注意资本利得税（CGT）对非居民征收32.5%的固定税率，显著高于本地居民。

五、区域差异与市场趋势

各州政策呈现显著分化：

CoreLogic数据显示，2025年首季度悉尼公寓价格下跌2.3%，而布里斯班工业用地价格上涨11.7%。建议投资者关注重点发展的西悉尼航空城和昆士兰可再生能源走廊项目。